ОБЛАСТНОЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО ЗАКРЫВАЕТ
НЕЛЕГАЛЬНЫЕ РЫНКИ

А муниципалитеты их открывают...

Недавно было объявлено, что в Подмосковье планируют в кратчайшие сроки закрыть все нелегальные рынки. «МК» уже несколько раз писал о том, что мешает действиям властей в этом направлении. О том, с какими проблемами правового, административного и экономического характера приходится сталкиваться областному правительству, наводя порядок на розничных рынках, рассказывает министр потребительского рынка и услуг Московской области Екатерина СЕМЕНОВА.

— Правительство Подмосковья ведет борьбу с незаконными розничными рынками уже почти год. Федеральный закон предписывает закрыть с 1 января все розничные рынки, расположенные в некапитальных строениях, но торговля продолжается. Невольно напрашивается вопрос: наверно, существует некая тайная сила, которая противодействует действиям властей?

— Мне бы не хотелось никого демонизировать. Но приходится признать, что эффективность нашей работы была бы намного выше, если бы органы местного самоуправления согласовывали свои решения с теми, которые принимает Московская областная межведомственная комиссия по вопросам розничных рынков (МВК). К сожалению, сейчас получается как в знаменитой басне. Мы выносим решения о закрытии рынков, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства и не ведут реконструкцию. А муниципалитеты продлевают им разрешения на право организации розничной торговли.

— Назвать конкретные районы, где творится такой произвол, можете?

— Конечно. В Одинцовском районе разрешение на торговлю получили 4 рынка — «Ламбер», «ЕвроДом», «Успенка», «ТК Южный», в Рузском районе право на торговлю выдали «Рузскому РАЙПО», в Дмитровском районе разрешение дали четырем рынкам, правда, позднее они были отозваны.

— То, что муниципальные чиновники саботируют решения МВК, понятно: розничные рынки — это «черный нал», коррупционная составляющая слишком явно присутствует. Но почему последнее слово остается за местными органами в этом вопросе?

— Потому что выдача разрешений на розничную торговлю находится в зоне ответственности представителей местной власти. Эти полномочия не освобождают их от обязанности соблюдать закон и действовать в рамках правового поля. Однако на практике на местах часто об этом забывают. На сегодняшний день право на работу в статусе розничного рынка есть только у 28 объектов розничной рыночной торговли. Какие именно рынки и в каких районах — можно увидеть в Плане организации розничных рынков на территории Московской области, который разработало министерство потребительского рынка и услуг.

Остальные должны демонтировать свои контейнеры навесы и другие нестационарные сооружения и очистить территорию. Однако анализ и мониторинг ситуации показал, что универсальные розничные рынки часто переводятся органами местного самоуправления в категорию специализированных сельскохозяйственных, при этом фактически рынок остается универсальным, поскольку не выполняется главное условие такого перевода — на сельскохозяйственном рынке 80% торговых мест должно быть предназначено для реализации сельскохозяйственной продукции. Например, рынок «Нобил» в городе Балашиха.

— То есть местные власти покрывают всякие хитрые уловки бизнесменов?

— Да, причем нам все время приходится выявлять новые и новые схемы, действующие в обход закона «О розничных рынках». Я не буду их озвучивать, потому что тут срабатывает принцип эпидемии, сначала один придумает уловку, и тут же незаконную схему подхватывают и остальные недобросовестные владельцы рынков.

Местные власти в данной ситуации не всегда принимают сторону закона. Мы выявили ряд случаев, когда местными администрациями не выполнялись поручения правительства Московской области и губернатора, срывались запланированные мероприятия по закрытию не соответствующих закону рынков, проводимые при участии представителей контрольных, надзорных и правоохранительных органов. Так, в Одинцовском районе был сорван график закрытия трех рынков («АвтоМолл», «Техносервис», «Кунцево-2»).

— Проблемы вы обрисовали, а пути решения есть?

— Безусловно, мы считаем, что нужно назначить лиц (причем должность должна быть не ниже заместителя главы), ответственных за осуществление контроля за деятельностью розничных рынков и торговых объектов, имеющих признаки «розничного рынка», расположенных на территории городского округа или муниципального района. А также разработать план-график мероприятий по демонтажу и вывозу контейнеров с дальнейшим благоустройством территории рынков.

— Учитывая ситуацию, сложившуюся на овощной базе в Бирюлеве Западном, подмосковные плодоовощные базы тоже оказались в центре внимания населения, прессы и правоохранительных органов. Что областное правительство планирует сделать, чтобы предотвратить повторение московских беспорядков на почве межнациональной розни?

— Сейчас ситуация очень непростая. Многие компании, ранее размещавшиеся на плодоовощных базах Москвы, пытаются перенаправить свои потоки в Подмосковье. Это может повлечь за собой организацию несанкционированной торговли, создать предпосылки для роста правонарушений, обострить криминогенный климат в целом, в том числе из-за миграционной составляющей. Поэтому решено усилить контроль за деятельностью всех баз на территории Московской области с целью профилактики и пресечения правонарушений. Обо всех выявленных нарушениях будем информировать правоохранительные органы. Почему мы так яростно боремся за качественные розничные рынки? Причем всем миром — и правительство и регионы? Потому что они — прозрачные! Когда торговля ведется в цивилизованном здании, когда парковки поделены на зоны, когда есть аварийные входы и выходы, когда есть специальные помещения для хранения товаров, для фасовки, когда обязательно на каждом рынке предусмотрено нахождение ветеринарного контроля — разве здесь будет место для подпольных общежитий и казино? Разве можно будет на такие рынки завезти чужие контейнеры с продуктами или загнать фуры с непонятным товаром? Конечно, нет! Всю эту инфраструктуру некуда будет встроить, некуда будет запарковать. Она будет как явный инородный элемент, который сразу будет бросаться в глаза. Наша главная цель — сделать рынки цивилизованными, открытыми и прозрачными. И вместо грязных овощных баз в Подмосковье появятся современные торгово-логистические центры.

МЕЖДУ ТЕМ
РОССЕЛЬХОЗНАДЗОР РФ ВОЗЬМЕТСЯ ЗА ОВОЩНЫЕ БАЗЫ ПОДМОСКОВЬЯ

Ведомство обратилось в прокуратуру для получения разрешения на проведение дополнительных инспекций. Отметим, что пока они могут осуществляться не чаще трех раз за год (ФЗ «О защите прав юридических лиц»). «Это привело к тому, что контроль значительно ослаб», — заявил глава Россельхознадзора Сергей Данкверт. Эксперты же считают, что внеплановые проверки помогут выявить гораздо большее число нарушений. Сегодня на территории столичного региона находится около 30 крупных овощебаз.

ВЛАСТИ ПОДМОСКОВЬЯ НАЗВАЛИ РАЙОНЫ-ЛИДЕРЫ
ПО ЧИСЛУ ЯРМАРОК ВЫХОДНОГО ДНЯ

Около 1,2 тысячи ярмарок провели на территории Московской области за девять месяцев текущего года; Ступинский, Ленинский, Сергиево-Посадский районы и город Орехово-Зуево лидируют по количеству ярмарок выходного дня, сообщили в среду в пресс-службе министерства потребительского рынка и услуг Подмосковья.

"За период с января по сентябрь этого года в Московской области проведено 1,117 тысячи ярмарок. В первом полугодии 2013 года на территории Московской области проведено 704 ярмарки, которые можно распределить по следующим типам: универсальных - 521, специализированных - 133, сельскохозяйственных - 40, сезонных - 10. За третий квартал 2013 года на территории Московской области проведено 413 ярмарок следующих типов: универсальных - 311, специализированных - 71, сельскохозяйственных - 23, сезонных - 8", - говорится в сообщении.

На сегодняшний день на территории Подмосковья ярмарки выходного дня проводят 58 муниципальных образований, по этому показателю лидируют Ступинский, Ленинский, Сергиево-Посадский районы и городской округ Орехово-Зуево. Власти региона стремятся к тому, чтобы ярмарочная торговля была поддержана всеми муниципалитетами, добавляется в публикации.

"Для нашего региона ярмарка - это уникальный инструмент регулирования спроса, предложения и цены. Организуя ярмарки, мотивируя местные власти на проведение ярмарок, мы ставим перед собой главную задачу - обеспечить жителей Подмосковья максимальным ассортиментом сезонных овощей и фруктов, а также продуктами российских и наших, областных производителей и фермерских хозяйств", - приводятся в материале слова министра потребительского рынка и услуг региона Екатерины Семеновой.

СКЛАДСКОЙ РАСКЛАД. КУДА ПОЙДУТ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ?

Московский рынок складской недвижимости на подъеме. Объем нового строительства в 2013 году приближается к 1 млн кв. м, что почти равно докризисным показателям. Однако 90% вводимых логистических центров уже заняты. Аналитики уверены, что такая тенденция сохранится и в будущем году. Потребности в складских помещениях у Москвы и области колоссальные, поэтому сейчас спрос намного опережает предложение.

Ритейл «рулит»

Ключевым драйвером складской недвижимости является ритейл, считает аналитик отдела исследований рынка складской недвижимости CBRE в России Василий Григорьев. С 2004 года, когда стал формироваться современный складской рынок Московского региона, торговые компании поглотили более 50% всех свободных площадей. Наибольшую долю занимает сетевой ритейл, наименьшую — самый молодой вид торгового бизнеса — on-line ритейл.

Торговые сети на рынке складов выступают не только как прямой арендатор, но и как активный покупатель и заказчик строительства собственных площадей. Хотя развивать собственную логистику могут себе позволить только такие гиганты, как, например, X5 Retail Group, «Магнит» или «Спортмастер».

Вместе с тем по сравнению с европейскими столицами Москва имеет довольно низкий показатель обеспеченности ритейла складскими площадями: 1,57 кв. м складов на 1 кв. м ритейла (данные CBRE). Это подтверждают и последние исследования делового климата в столичном ритейле. По данным мониторинга «Института статистических исследований и экономики знаний» НИУ ВШЭ за 2012 г., как минимум 15% торговых сетей назвали дефицит складских площадей сдерживающим фактором для их развития.

В таких европейских городах, как Варшава, Прага, Париж, обеспеченность ритейла складами составляет 1,8–2,7 кв. м. А в ряде европейских столиц — например Лондоне, Хельсинки, Копенгагене, Мадриде, которые являются мощными транспортно-логистическими центрами, — общее предложение складской недвижимости еще выше: 15–25 кв. м на метр ритейла и 5–15 тыс. кв. м на 1000 жителей. Правда, в этих городах складской рынок обслуживает не столько ритейл, сколько грузооборот в масштабах Европы.

Для Москвы с ее объемами населения и туристов, а также ее логистической ролью наиболее подходящими городами для сравнения являются именно Париж, Варшава и Прага. Чтобы достичь уровня Праги, Москве требуется еще порядка 1 млн кв. м складских площадей, т.е. годовой объем нового строительства.

МКАД тормозит

Перегруженный трафик на главных трассах вокруг Москвы, а также плохо развитая дорожная сеть в среднем и дальнем Подмосковье являются главными сдерживающими факторами для динамичного роста складского рынка недвижимости.

Земля за МКАД слишком дорога, чтобы строить там склады, но чем дальше от Москвы находится «логистика», тем выше транспортные издержки компании на доставку товаров. Получается непреодолимое противоречие. Тем не менее девелопмент удаляется от границ Москвы и движется в сторону малого бетонного кольца. Под строительство новых объектов выбираются территории, к которым ведут хорошие современные дороги. К сожалению, таких немного: трасса «Дон», Новорязанское и Симферопольское шоссе.

Неудивительно, что треть складских помещений, реализованных в 2013 году в Московской области, приходится на южное направление. Еще четверть была сдана в аренду и продана на севере Подмосковья. На третьем месте находился юго-восток региона, доля которого составила 17% в общем объеме. Существенная часть реализованных площадей — 87% — находилась в радиусе 7,5–45 км от МКАД.

Вместе с тем риелторы считают, что в ближайшие 3 года территории на западе и юго-западе Московской области станут весьма перспективными в плане размещения логистической инфраструктуры. В 2015–2018 гг. в Московском регионе будет осуществлена масштабная программа по оптимизации дорожной системы. В первую очередь это касается ЦКАД, которая позволит грузовому транспорту осуществлять перевозки в пределах региона, не используя достаточно загруженную зону Малого московского кольца и тем более МКАД.

Смена приоритетов

Помимо строительства ЦКАД будут реконструированы основные вылетные трассы. На сегодняшний день уже ведутся работы по реконструкции Новорижского шоссе на участке между МКАД и Большим московским кольцом, завершены работы на Киевском шоссе — на участке от МКАД до Малого московского кольца (А107) и Минском шоссе в пределах А107, а к 2018 году будет реконструирована и остальная его часть: от Малого московского кольца до границ Московской области.

«Запад и юго-запад Подмосковья через 3 года могут стать популярными районами для новых проектов складской недвижимости, — говорит аналитик CBRE Василий Григорьев. — Реализация анонсированных планов развития транспортной инфраструктуры в этих районах области позволит сократить время в пути в 2 и более раз. Соответственно, здесь уже через несколько лет мы сможем увидеть реализацию проектов складских комплексов, находящихся на расстоянии более 50–60 км от города».

То, что предстоит осуществить на западе области, уже происходит на ее севере. После начала строительства трассы «Москва—Санкт-Петербург» было запущено несколько крупных проектов складской недвижимости в Дмитровском и Солнечногорском районах.

«Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2013–2014 годах приведет к высокой конкуренции на северном направлении, — считает Петр Зарицкий, директор по России и СНГ, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle. — Оно может перестать быть дефицитным, как это традиционно было ранее. Арендаторы, заключившие предварительные договоры, смогут получить дисконт в $5–7 на кв. м от максимальных ставок в $140–145 за 1 кв. м в год».

Но это прогноз на среднесрочную перспективу, а в ближайшие полгода ждать снижения ставок не приходится. Причем на любых направлениях.

«Несмотря на высокий объем ввода, на рынке практически не осталось свободных площадей — доля вакантных помещений в готовых объектах не превышает 1%, — отмечает г-н Зарицкий. — Большинство вышедших на рынок в 3-м квартале складских площадей (82%) были сданы или проданы до окончания строительства. Практически на все проекты 4-го квартала и на треть площадей 2014 года уже заключены договоры аренды или продажи».

Покупать или арендовать?

За три квартала 2013 года в Московском регионе было введено 526 000 кв. м складских площадей. До конца года сдадут еще 212 000 кв. м. Совокупный годовой объем нового предложения за 2013 год составит порядка 1 млн кв. м. Этот показатель является рекордным с 2007 г. и превышает уровень прошлого года на 45%. Объем завершенного строительства за 3-й квартал 2013 года практически равен суммарному предложению площадей за 4 предыдущих квартала.

«Пополнение складского рынка московского региона новыми площадями за год может достигнуть 1 млн кв. м, что лишь немного не дотягивает до докризисного рекорда — 1,15 млн кв. м в 2007 году, — уверен Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers International в России. — Несмотря на это сохраняется дефицит качественных складских помещений, по итогам года уровень вакантных площадей не превысит 2%».

Сейчас он даже ниже и составляет для площадей класса А всего лишь 1,26. Поэтому ставки аренды для помещений класса А остаются на уровне $135–140 за 1 кв. м в год, для класса В — $120–125 кв. м в год. На рынке купли-продажи складской недвижимости также сохраняется высокий спрос на помещения класса A. За готовые объекты в среднем предлагают $1350 за кв. м, за строящиеся и проектируемые — $1250 за кв. м.

На фоне дефицита складских площадей класса А единственным сдерживающим фактором может стать ослабление курса российского рубля по отношению к американскому доллару, а также рецессия, вызванная новой волной кризиса. Недаром на рынке выросла доля сделок строительства под заказчика (build-to-suit), она составляет около 40% спроса.

Игроки по-крупному

В Colliers International отмечают, что в 3-м квартале 2013 года более половины сделок пришлось на производственные компании и более трети — на торговых операторов. С ним согласны аналитики еще одной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. В целом за 9 месяцев текущего года «производственники» и «продавцы» оставались основными арендаторами современных складских комплексов, занимая 40% и 28% рынка соответственно.

Крупнейшими сделками на рынке стала покупка складского корпуса площадью 43 тыс. кв. м в «ПНК-Север» сетью гипермаркетов «Верный» и продажа блока в 40 тыс. кв. м в ИП «Южные Врата» автомобильному производителю «General Motors». Volkswagen арендовал 50 000 кв. м в «ПНК-Чехов-2». Здания для данных клиентов будут построены в следующем году. Также стоит выделить сделку в «PNK-Внуково», где «Почта России» купила блок в 55 000 кв. м.

«Многие объекты будут начинать строительство только после заключения предварительных договоров аренды и продажи, — уверен Егор Дорофеев, партнер, руководитель отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield. — При этом мы отмечаем появление все большего количества проектов, строящих спекулятивно, и эта тенденция будет формировать рынок в 2014 и 2015 годах».

Аналитики СВRE считают, что складской рынок Московского региона пока что на подъеме и войдет в стадию насыщения не раньше, чем через 3–4,5 года. Если же развитие экономик России и Еврозоны пойдет по негативному сценарию и компании начнут сворачивание деловой активности, это может привести к падению спроса и на склады. Однако это будет лишь конъюнктурным эффектом (который, однако, может продлиться несколько лет), не влияющим на долгосрочные перспективы и потенциал роста рынка складской недвижимости.

Так что на вопрос девелопера «что строить?» ответ однозначен — склады.

Золотое кольцо России

Комментарий министра потребительского рынка и услуг МО Екатерины СЕМЕНОВОЙ:

— Согласно рейтингу Всемирного банка, российский рынок транспортно-логистических услуг по индексу эффективности логистики в 2010 году находился на 94-м месте (из 155 стран), другие страны БРИК обладают лучшей логистикой (Бразилия — 41-е место, Индия — 47-е, Китай — 27-е).

По итогам 2012 года оборот оптовой торговли в Московской области составил 3629,6 млрд руб. Оборот продовольственных товаров (87% оборота оптовой торговли), в т.ч. 60% — алкогольные напитки и пиво. Оборот непродовольственных товаров 13%. Однако мы наблюдаем стабильное снижение оборота опта. Основная причина — неразвитость сектора и отсутствие грамотных, соответствующих потребностям предпринимателей торгово-логистических центров.

По прогнозным оценкам, весь российский розничный сектор вступает в стадию замедления роста, который может продлиться от 5 до 10 лет. А сфера оптовой торговли не подвержена циклическим спадам. Напротив, развитие опта создает условия для развития розничной торговли и является реальным стабилизатором рынка при насыщении спроса на розничный сектор услуг.

Наша цель — сделать Московскую область золотым торговым кольцом России. Решая эту задачу, мы сможем сфокусировать концентрацию межрегиональных оптовых потоков на Подмосковье, привлечь инвесторов, увеличить налогооблагаемую базу, снизить транспортную напряженность, мотивировать сектор торговли Подмосковья к легализации и выходу из тени.

В ХИМКАХ ПРОВЕРЯЮТ РЫНКИ

Вдоль Ленинградского шоссе проверяют рынки. Среди них торговые точки в Химках и Солнечногорском районе.

На недавнем совещании Андрей Воробьев поставил задачу: все места со стихийной торговлей вокруг трасс к концу года должны быть закрыты.

Министерством потребительского рынка уже проверено 56 муниципальных образований, где обнаружено около 400 рынков, из которых только 28 соответствуют законодательству.