АФЕРЫ ПРИ СДАЧЕ В НАЁМ (АРЕНДУ)
ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ КВАРТИР

Согласно законодательству РФ по договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Договор найма жилья заключается в письменной форме.

Сегодня сдача внаем является для многих собственников жилья источником дополнительного дохода. Многим семьям для того, чтобы иметь этот доход, самим приходится жить не в очень комфортных условиях. Некоторым приходится съезжаться с детьми или с родителями ради того, чтобы обеспечить себе сносное существование.

Но проблема аренды жилья волнует не только обычных граждан, но и аферистов. При сдаче квартир в аренду возможны следующие виды мошенничества:
• захват жилья его нанимателем. Семья вселяется в квартиру по письменному договору, не заверенному у нотариуса, а по истечении срока действия этого договора отказывается покидать квартиру и платить за аренду. Хозяин жилья не может войти в собственную квартиру. Если возникает такая ситуация, то гражданину, сдающему свое жилье, следует обратиться в суд, так как договор, даже не заверенный у нотариуса, сохраняет свою действительную силу. Разбираясь с этим вопросом через суд собственнику жилья придется уплатить налоги. С учетом того, что дела подобного рода могут рассматриваться в суде довольно долго, собственник жилья может оказаться в убытке.
• пересдача жилья нанимателем квартиры другим лицам за более высокую плату. Речь идет о субаренде. Наниматель, сняв по поддельным документам престижную квартиру в хорошем районе, тут же подыскивает нескольких людей, нуждающихся в жилье. Затем, завладев деньгами этих людей, да еще и за несколько месяцев вперед, аферист скрывается, оставив их разбираться друг с другом. Этого обмана могло бы и не произойти, если бы у хозяина попросили посмотреть штамп о прописке в паспорте, а плата за проживание производилась не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана. В этом виде аферы естественно страдает и настоящий хозяин квартиры.
• наем квартиры производится с целью последующей ее продажи по поддельным документам.

Незаконное отчуждение жилья может произойти по следующей схеме. В начале подбирается квартира, которую можно выгодно продать. По договору аренды собственник жилья получает оговоренную в договоре сумму и передает нанимателю право пользования, а иногда и владения этим жильем. Затем такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться эта квартира и подделывает на него правоустанавливающие документы. Легализация мошенничества происходит после приватизации квартиры на подставное лицо. После этого квартира продается, мошенник с деньгами скрывается, а собственник квартиры может еще не скоро узнать о том, что он стал жертвой мошенничества.

Иногда между нанимателем и собственником жилья возникают споры, в которых наниматель пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор найма (аренды), а договор купли-продажи жилья. При этом наниматель отказывается освобождать жилое помещение и продолжает им пользоваться. Подобный спор разрешается в ту или иную пользу в зависимости от того прошел ли договор купли-продажи жилья государственную регистрацию, так как только после этого у приобретателя возникает право собственности на жилье. Еще один способ мошенничества, возможный при сдаче квартиры в аренду, заключается в том, что арендатор предлагает в счет арендной платы за жилье сделать ремонт в снимаемой квартире. На таких условиях заключается договор найма жилья. После окончания ремонта собственнику квартиры выставляется счет на оплату ремонта, размер которого может превысить стоимость самой квартиры. Попав в такую ситуацию собственник квартиры вынужден будет отказаться от прав на сдаваемое жилье. Чтобы избежать подобного мошенничества в договор найма квартиры должен быть включен пункт, в котором говорится, что арендатор не имеет права производить в квартире несогласованный ремонт.

Абсолютной защиты от аферистов при сдаче жилья в аренду пока нет. Поэтому лучше сдавать квартиру знакомым, хорошо проверенным людям, на которых можно положиться и проявлять большую осторожность.

Для обеспечения собственной безопасности собственнику квартиры нужно заключить с нанимателем договор найма и заверить его у нотариуса. Это нужно для того, чтобы обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Собственнику жилья лучше не проявлять излишную доверчивость. Так как это грозит неполучением денег за аренду жилья, а иногда и утратой самого жилья.

МОШЕННИЧЕСТВО С НЕПРИВАТИЗИРОВАННЫМИ КВАРТИРАМИ

В основе данной схемы лежит неприватизированное жилье и паспорт собственника квартиры. Собственник неприватизированной квартиры сдает ее в аренду на длительный срок. Люди, которым квартира очень понравилась, согласны заключить договор и хорошо оплатить проживание в ней. Получив с жильцов немалые деньги за полгода вперед собственник жилья, теряя бдительность, отдает мошенникам свой паспорт для регистрации договора аренды в жилищной конторе. Мошенники, заранее подобрав человека с очень похожей внешностью на собственника жилья, приватизируют квартиру по настоящему паспорту. А затем, в течение небольшого промежутка времени, они квартиру продают.

Такая афера возможна с неприватизированной квартирой, собственник которой убыл в длительную командировку, а свой гражданский паспорт оставил дома. Важность наличия настоящего паспорта состоит в том, что при приватизации жилья копия паспорта остается в государственных органах приватизации, а аферисты рискуют быть разоблаченными при регистрации сделки.

Чтобы обезопасить себя от такого вида мошенничества, лучше не отдавать свой паспорт случайным людям, а также не оставлять его дома в случае отъезда на длительный срок. Можно также попросить родственников или знакомых людей, чтобы они присматривали за квартирой.

МОШЕННИЧЕСТВО ПО СГОВОРУ

Перед тем как продавать свою квартиру продавец жилья предварительно договаривается с родственниками или своими знакомыми об определенном поведении их в суде. Затем через некоторое время он подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным, так как сделка им была совершена под влиянием угроз и насилия лиц, с которыми он договорился. На суде лицами, которые участвовали в сговоре, разыгрывается спектакль. В этом спектакле продавец играет роль жертвы, которую принудили совершить сделку.

ЛЖЕРАССЕЛЕНИЕ

Желающим разъехаться соседям по коммунальной квартире, находящейся в престижном районе и в хорошем доме, мошенники, представляясь риэлторами, предлагают очень хорошие варианты расселения. Получив согласие людей, живущих в коммуналке, с предложенными вариантами, оформляется абсолютно законная сделка по купле этой коммунальной квартиры. При этом бывшие ее жильцы получают отдельные квартиры, которые уже имеют владельцев. В результате такого расселения бывшие соседи по коммуналке оказываются на улице, а вернуть утраченную ими коммунальную квартиру оказывается бесполезным занятием, так как она была куплена абсолютно законно и без нарушений.

СОРВАННЫЕ СДЕЛКИ

Человеку, желающему обменять свое жилье, предлагается очень выгодный и явно неравноценный вариант обмена. Деньги за этот вариант отдаются аферисту до заключения сделки. А затем происходит «неожиданное» прекращение всяких взаимоотношений. Либо сторона, получившая доплату, просто не является на регистрацию сделки или отказывается сниматься с регистрационного учета. Существует способ избежать такого обмана. Во-первых, должна насторожить заниженная цена объекта обмена, а во-вторых, нельзя отдавать деньги за обмен до регистрации сделки. Кроме того, снятие с регистрационного учета должно быть произведено до заключения сделки.

СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ ПО ЛЖЕДОВЕРЕННОСТИ

При совершении сделки продавцом по доверенности возможна ситуация, когда квартира продается не её собственником, а его доверенным лицом. Сделка проходит все процедуры оформления и регистрируется в рег. палате. После этого происходит встреча покупателя с собственником квартиры. Этот собственник сообщает ему, что он отозвал доверенность на продажу квартиры буквально за день до ее продажи и, что это произошло по такой-то причине. В этом случае сделка может быть расторгнута и если в договоре купли-продажи не стоит рыночная стоимость покупаемой квартиры, то покупатель рискует остаться без большей части своих денег. Поэтому, если продавец собирается провести сделку по доверенности, то лучше встретиться с собственником квартиры и пообщаться с ним. Но лучше сделку по доверенности не совершать, так как доверенность может быть отозвана в любой момент.

В этом виде аферы возможна ситуация, когда собственник жилья вступает в преступный сговор c мошенниками. Сначала хозяин у нотариуса оформляет доверенность, но подписывает ее таким образом, чтобы в последствии судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это подпись собственника жилья. Затем жилье продается мошенником, с которым хозяин находится в сговоре. После получения денег к обманутому покупателю является собственник квартиры, утверждающий, что доверенность он никому не выдавал и жилье не продавал.

ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ СОСТОИТ НА УЧЁТЕ В ПСИХОНЕВРОЛОГИЧЕСКОМ
ИЛИ НАРКОЛОГИЧЕСКОМ ДИСПАНСЕРЕ

Самым простым и распространенным способом в сделках с недвижимостью является намеренное утаивание информации, которая позволяет в ущерб покупателю объекта недвижимости расторгнуть уже заключенную сделку. Такой информацией может быть информация о продавце квартиры, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере или является пациентом наркологического диспансера. Покупатель, не зная об этом, покупает квартиру, а через определенный промежуток времени родственники продавца обращаются в суд, предъявляют соответствующую справку и расторгают сделку. Суд принимает решение о возврате уплаченных денег покупателю и о возврате продавцу его квартиры. И если в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры, взятая из предварительного договора, то становится понятным какая сумма из уплаченной будет возвращена покупателю квартиры. Таким образом сделка искусственно признается недействительной. Для реализации описанной схемы мошенничества аферисты сами находят людей, числящихся на учете в психоневрологическом диспансере, и предлагают им заключить с клиентом договор купли-продажи своей квартиры. Затем продавец опротестовывает этот договор, а разница между реальной ценой и ценой, указанной в договоре, делится пополам.

Для того, чтобы избежать подобной ситуации покупателю квартиры следует сделать у нотариуса запросы в психоневрологический и наркологический диспансеры. На такой запрос обязан ответить заведующий диспансером. Но даже в том случае, если кто-то из проживающих в квартире и стоит на учете в одном из подобных диспансеров, то это вовсе не означает, что сделку с такой недвижимостью нельзя проводить. В этом случае следует получить из диспансера разрешение на проведение такой сделки. Такой документ позволит покупателю обезопасить себя на тот случай, если кто-то усомниться в честности проведенной сделки.

Если продавец квартиры злоупотребляет спиртными напитками, то этот факт сам по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. При этом оформление сделки должно быть произведено правильно и в момент заключения договора лицо, заключившее договор, должно понимать значение своих действий и руководить ими.

Для того, чтобы сделка была признана недействительной требуется решение суда. А для этого необходимо сделать соответствующее обращение в суд. Причины, по которым сделка признается недействительной, могут быть разные:

Если сделка признана недействительной, то стороны обязаны вернуть друг другу все, что ими было получено в результате сделки. То есть бывший собственник жилья снова становится его владельцем, а покупателю возвращаются деньги в той сумме, которая указана в договоре купли-продажи.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ПО ДУБЛИКАТУ
ПРИВАТИЗАЦИОННОГО ДОКУМЕНТА

Такое мошенничество может быть проведено владельцем квартиры, задумавшим аферу со своим жильем.

Владелец квартиры после ее приватизации получает приватизационный документ и делает дубликат приватизационного документа. Затем он находит двух покупателей на квартиру и продает ее им обоим. Для продажи первому покупателю он использует оригинал приватизационного документа, а для продажи второму - его дубликат. Учитывая, что расчеты за квартиру осуществляются до регистрации договора купли-продажи, мошенник успевает провести сделки с обоими покупателями и получить деньги с каждого из них. Новым владельцем жилья становится тот из них, который раньше зарегистрирует договор. Чтобы избежать подобного обмана необходимо поинтересоваться в приватизационном управлении выдавался ли дубликат к этому приватизационному документу. Если дубликат был выдан, то его обязательно нужно потребовать у хозяина квартиры. Если у покупателя возникают какие-то сомнения, то расчет по сделке лучше отложить до регистрации договора купли-продажи.

В МОСКВЕ ЗАДЕРЖАНЫ ЛЖЕРИЕЛТОРЫ