КАК ИЗБЕЖАТЬ МОШЕННИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ
В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Время от времени в СМИ появляются новости о том, что тот или иной гражданин остался без квартиры. Причины разные: неправильно оформленные или поддельные документы, нечестные посредники и т.д. Как избежать таких ситуаций – об этом мы поговорили с Марией Александровной Юрчук, начальником отдела регистрации прав № 1 Управления Росреестра по Нижегородской области.
- Конечно, Росреестр – не тот орган, который определяет, совершено преступление в сфере недвижимости или нет. Это компетенция другого ведомства. Но подсказать, на что следует обращать особое внимание при приобретении недвижимости, чтобы не было проблем – это наша компетенция.
Какие документы надо спрашивать у продавца?
- Прежде всего, свидетельство о госрегистрации права – это правоподтверждающий, а не правоустанавливающий документ, получать его можно много раз, - рассказывает Мария Юрчук. - В свидетельстве надо внимательно прочитать, какие документы являются правоустанавливающими, на основании чего возникло право собственности. Причем правоустанавливающие документы должны быть в наличии.
Затем надо получить информацию из ЕГРП о данном объекте недвижимости на текущий момент времени. Даже если продавец уверенно предъявляет свидетельство о праве собственности.
- Свидетельство ведь наверняка выписано не вчера, порой 5-10 лет назад. За это время все может измениться. Например, собственником давно стал другой человек, квартира находится в залоге, арестована и т.д. Обо всем этом расскажет выписка из ЕГРП.
Получить данную справку может любой гражданин по любому объекту недвижимости. Такую же возможность имеет представитель юридического лица. Необходимо знать адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. С этими данными следует прийти в кадастровую палату, в Росреестр или в МФЦ и заказать справку. В ней будут указаны характеристики объекта недвижимости, его правообладатели, а также ограничения и обременения, если они имеются. Но существует один нюанс.
- Данные выписки будут действительны на ту дату, когда вы подаете заявление о ее выдаче, - уточняет Мария Юрчук. - Сама выписка подготавливается три рабочих дня в Росреестре, пять рабочих дней – в кадастровой палате. И есть вероятность, пусть и небольшая, что какие-то изменения с правами на объект в эти дни подготовки произойдут. Но все равно заказывать эту справку мы советуем абсолютно всем. Выписку можно заказывать неограниченное количество раз на конкретный объект недвижимости, причем хоть каждый день. А получать ее лично или по почте.
Уточним, что эту же информацию можно получить и через сайт Росреестра. Но в этом случае потребуется так называемый «ключ доступа». Его стоимость зависит от того, сколько объектов вы будете смотреть. Конечно, если речь идет о развой сделке, то ключ доступа вряд ли экономически целесообразен. Поэтому им в основном пользуются профессионалы: риэлторы, застройщики и т.д.
Что будет, если в ходе сделки выяснится, что на квартиру наложен арест? Оказывается, и в этом случае не все безнадежно.
- Сделка будет приостановлена до тех пор, пока арест не будет снят. У нас есть сделки, которые тянутся даже по нескольку лет по этой причине. Как только снимается арест – происходит регистрация прав новых собственников, - поясняет Мария Юрчук.
Чем опасны доверенности?
- Насторожить должен факт, когда сделка осуществляется по доверенности и не предъявляются под каким-то предлогом оригиналы правоустанавливающих документов, - предостерегает Мария Юрчук. - Эти оригиналы прочитать вы должны обязательно. Также не стоит доверять копиям – мало ли, когда они были сделаны. Дубликаты правоустанавливающих документов – также повод насторожиться. В этом случае выписка из ЕГРП категорически обязательна!
- Для начала необходимо понять, не является ли доверенность поддельной. Например, юридическая служба Росреестра все доверенности проверяет. При необходимости мы можем сделать запрос нотариусу - выдавалась ли такая доверенность, не отменена ли она. С поддельными доверенностями мы сталкивались. Иногда они были составлены настолько безграмотно, что даже название Росреестра указано неверно. Если при проведении правовой экспертизы вскрывается факт подделки доверенности, то сделку мы приостанавливаем и сообщаем о данном факте в правоохранительные органы.
Забывчивость собственников
- Сделка может пройти успешно, а спустя 10 лет что-то обнаружится. Такое тоже бывает. Например, наследники могут вдруг появиться. Или когда-то прописанный в квартире гражданин выйти из мест заключения. Но бывают и курьезы. Одна пожилая женщина вначале подарила свою квартиру, потом благополучно об этом забыла и пришла ее продавать спустя два года. Она очень удивилась, когда выяснилось, что права переданы. Но потом у себя все же нашла документы о дарении.
Заключенные – отдельная тема
- Нередко, находясь в местах заключения, граждане начинают отчуждать имеющееся у них недвижимое имущество. Такие операции совершаются по доверенности. Важный нюанс – данная доверенность обязательно должна быть подписана начальником колонии. Если ее подписывает кто-то другой – исполняющий обязанности, к примеру, мы такие сделки приостанавливаем, поскольку происходит нарушение закона - документ подписан ненадлежащим лицом. До тех пор, пока все не будет сделано по правилам.
А вот что касается исчезновения осужденных граждан из лицевых счетов – это другой вопрос. Для снятия с регистрационного счета отсутствующего гражданина заинтересованное лицо обращается в соответствующую жилищно-эксплуатационную организацию, в правление кооператива или подразделение Федеральной миграционной службы. С соответствующим заявлением могут обратиться родственники – за квартиру ведь такой гражданин не платит, получается, ненадлежащим образом исполняет свои обязанности. Следовательно, его можно выписать.
- В прежней редакции Жилищного кодекса за заключенными в течение 6 месяцев сохранялось право пользования, только после этого выписывали. Сейчас это происходит практически сразу, - уточняет Мария Юрчук. – Бывают и другие случаи. Например, квартира принадлежала осужденному на правах социального найма. Он был осужден, его сняли с регистрационного учета. После жилье приватизировали без его письменного отказа от приватизации и продали. В итоге было нарушено его право на приватизацию. Это – повод для оспаривания сделки. Хотя при приватизации в выписке из лицевого счета должно быть указано, что такой-то гражданин выбыл по такой-то причине. Но происходит это далеко не всегда.
Ответственность агентств недвижимости
За что реально отвечает агентство недвижимости на основании заключаемых ими договоров с клиентами?
- Часто в договорах агентства пишут, что оказывают технические или консультационные услуги, готовят проект договора и т.д. Бывает, в Общественной приемной Управления Росреестра я встречаюсь с гражданами и выслушиваю их историю: «Мы делали сделку через агентство, а теперь возникла некая неприятная ситуация, что нам делать?» Я всегда в таких случаях спрашиваю: «Почему вы сделку делали с агентством, а на прием пришли ко мне одни – где ваши помощники?»
В последнее время появилась еще одна тенденция: агентство готовит только проект договора, при этом еще просит его проверить у юриста самостоятельно, и дает перечень справок, которые надо собрать самому клиенту. Об этом мне тоже на приемах рассказывают нижегородцы. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что так поступают не все агентства. Есть среди них и профессиональные. А иногда на прием приходят добросовестные агенты – сами добросовестно готовят необходимые документы.
Роль агентств, на мой взгляд, больше заключается в подборе вариантов жилья, в составлении и поддержании альтернативных цепочек купли-продажи квартир. Ведь редко бывает, что у потенциального покупателя сразу есть деньги на покупку жилья. Чаще это вначале продажа, а после покупка. И цепочки бывают по 10-15 квартир. Здесь вряд ли гражданин сравниться с агентством. И есть очень профессиональные компании, у них неплохая репутация. Существуют и специализированные агентства - асы в своем сегменте.
Но все равно, когда вы покупаете квартиру – помните, что это ваша сделка. Не стесняйтесь проявлять активность, читать договора, может, собирать дополнительные справки. А то бывает, что в начале договора одни фамилии, а затем – другие. Забыли поменять. Или сумма прописью одна, а цифрами другая. Тоже невнимательность.
У нас был случай, когда покупатель продавцу деньги полностью передал, продавец уехала в Испанию на длительный срок, доверенности не оставила. И произошло приостановление сделки: суммы прописью и цифрами расходились. Покупательница пришла к нам на прием – торопились, не досмотрели, что делать. Мы нашли выход из ситуации – продавец у испанского нотариуса составила дополнительное соглашение и переслала нам.
Чтобы квартира не стала притоном
Как сделать так, чтобы сдаваемая квартира не превратилась в апартаменты на час?
- Лучше действовать через специализированные агентства недвижимости, которые занимаются этим не один год. Такие компании в нашем городе есть, - советует Мария Юрчук. А для начала нужно собрать правоустанавливающие документы на квартиру, из которых явствует, что вы собственник. Если собственников несколько, то нужно согласие всех на сдачу квартиры в аренду, если вы предполагаете сдавать все жилье, а не только свою часть. Агентство правильно составит вам договор аренды для его регистрации, а также передаточный акт. Образец договора вы можете найти и в интернете. Также вы можете прописать в договоре аренды свое право на посещение квартиры с определенной регулярностью. Если арендатором будет физическое лицо, то достаточно будет его росписи в договоре. Если юридическое, то оно может поставить на договоре свою печать. Ну и регулярно общайтесь с соседями на предмет того, кто посещает квартиру. Сомневаетесь – проверяйте.
Источник |
